Locales en traspaso

El importe que se solicita en concepto de traspaso responde, en general, a tres conceptos: las instalaciones y bienes que hay en el local y que el arrendatario transmite, el derecho a continuar con el alquiler, y la ventaja de empezar un negocio que ya está en funcionamiento (el fondo de comercio).

Los bienes e instalaciones que pueden separarse del local (es decir, aquellos que el nuevo inquilino podrá “llevarse” al finalizar el contrato), pueden valorarse según su vida útil. Por ejemplo, si se  si adquiere una máquina con dos años de antigüedad a la que le quedan ocho de vida útil y que costó nueva 12.000 euros, es razonable valorarla en 9.600 euros (12.000 / 10 x 8). En cambio, si esa misma máquina va unida al local y no se podrá aprovechar al finalizar el contrato, debe valorarse según la duración de éste. Por ejemplo, si quedan cinco años, debería valorarse en 6.000 euros (12.000 / 10 x 5).

Respecto al derecho de traspaso propiamente dicho (la ventaja que comporta hacerse con este alquiler), debe compararse la renta que se va a pagar con la que se pagaría por otro local de características similares, de forma que el ahorro obtenido durante los años que quedan de contrato será el valor del derecho de traspaso. No obstante, al hacer este cálculo debe tenerse en cuenta que, en caso de traspaso, el arrendador tiene la facultad de aumentar la renta un 20% (o el porcentaje que se haya pactado en el contrato).

Una vez valorados los activos materiales y los derechos de traspaso, la diferencia hasta llegar al importe solicitado es el  fondo de comercio. En este caso, el adquirente deberá ponderar si la cifra resultante es razonable teniendo en cuenta la clientela ya existente que podrá aprovechar y sus previsiones de beneficios.

 

 

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